J-REITとは
J-REITとはどのような金融商品なのか、
その特徴を3つのポイントからご説明します。
1 賃貸用不動産を投資対象とする金融商品
「REIT（リート）」とは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、金融商品の一種である不動産投資信託です。日本ではこの不動産投資信託のことを「J-REIT（ジェイリート）」と言います。 多くの投資家から集めた資金と借入等で、オフィスビル・住宅・商業施設等の不動産を購入し、その不動産賃貸収入や売買益から得た利益を投資家の皆様に分配する仕組みとなっています。
J-REITの簡単な仕組み
2 安定的な分配金を期待できる長期投資に向いた金融商品
J-REITの最大の魅力は分配金の安定性です
不動産から生じる不動産賃貸収入は定期的に受け取ることができるため、収入が安定しています。さらに、J-REITは多くの不動産に分散して投資を行うため、不動産賃貸収入はより安定する仕組みとなり投資家の皆様が受け取る分配金も安定します。
一定の要件を満たせば、法人税が課税されないため多くの分配金が期待できます
J-REITは、利益の90％超を分配する等の要件を満たすことによって、分配金に法人税が課税されません。このため、投資家の皆様は同等の事業を営む一般の事業会社へ投資する場合と比較して、J-REITへ投資することにより多くの分配金を受け取ることができます。
少額からの投資が可能です
個人で不動産を購入する場合は多額の資金が必要となりますが、J-REITの場合、投資口や投資信託・ETF等を通じて投資することにより、比較的少額で投資することが可能です。
J-REITの分配金は上場企業の配当に比べて有利
3 投資対象の不動産による分類
J-REITは、投資対象となる不動産の用途によってオフィスビル・住宅・商業施設・ホテル・物流施設等のタイプに分類されます。１つの用途の不動産に投資するものは「特化型」、2種類の不動産に投資するものは「複合型」、3種類以上の用途の不動産に投資するものは「総合型」と呼ばれます。 また、それぞれの用途の不動産には特徴があり、例えば、オフィスビル・住宅・商業施設では以下のような特徴があります。
オフィスビル
市場規模が大きく、立地や設備が優れた物件の場合には安定した不動産賃貸収入が期待できます。一方、企業がテナントとなることが多く、不動産賃貸収入が景気変動や企業の業績等の影響を受けやすいと考えられています。
住宅
居住用のため、景気変動に伴う急激な不動産変動が生じにくいことや、1物件当たりのテナント数が多いため、個々のテナントの入居・退去による影響も小さいことから、相対的に不動産賃貸収入が安定していると考えられています。
商業施設
郊外のショッピングセンターでは1テナントが長期に一括して借りている場合が多く、不動産賃貸収入は比較的安定しています。都心の商業ビルは、不動産がテナントの売り上げに連動する場合も多く、テナントの入れ替わりもあることから、賃貸収入は景気変動の影響を受ける傾向にあると考えられています。
J-REITにはそれぞれの用途の「特化型」や複数の用途の「複合型」、「総合型」などのタイプがあります。
