J-REITへの投資検討には、財務諸表の理解が欠かせません。中でも基本中の基本となる、「貸借対照表」と「損益計算書」についてご説明します。

貸借対照表はバランスシート（B/S）とも呼ばれ、期末時点における企業の財務状態を示すものです。実際にNBFの第12期（平成19年6月期）末の貸借対照表を例に見てみましょう。

	科目	金額	比率
	資産の部
	流動資産 （現金、預金など）	32,441	4.8％
	固定資産 ・有形固定資産 （不動産、信託不動産など） ・無形固定資産 （借地権など） ・投資その他の資産	647,657	95.2％
	繰延資産	167	0.0％
	資産の部合計	680,266	100.0％

※金額は百万円未満切り捨て

※項目は簡略化されています

科目	金額	比率
負債の部
流動負債 （短期借入金など）	77,187	11.4％
固定負債 （長期借入金など）	246,568	36.2％
負債の部合計	323,756	47.6％
純資産の部
投資主資本・ 出資総額 （投資主からの出資） ・剰余金 （当期未処分利益）	356,509	52.4％
純資産の部合計	356,509	52.4％
負債の部及び 純資産の部合計	680,266	100.0％

貸借対照表は大きく分けると、左側の「借方」、右側の「貸方」から構成されています。「借方」は調達した資金をどのような資産に投じたかを示す「資産の部（1）」となります。 当然ながら、J-REITの場合は不動産が含まれる「固定資産（2）（特に有形固定資産）」が大半を占めます。

一方、資産に投じたすべての資金が、そもそもどのように調達されたかを表すのが右側の「貸方」です。よって貸借対照表では、常に借方の合計（3）と、貸方の合計（6）が同じ金額になります。

貸方は「負債の部（4）」と「純資産の部（5）」に区別されます。「負債」は他人資本とも呼ばれ、金融機関からの借入金などで調達した資金です。反対に「純資産」は市場を通じて投資主から直接集めた資金であり、自己資本とも呼ばれます。総資産に占める借入金などの割合はLTV（Loan To Value　ローン･トゥー・バリュー）と呼ばれ、J-REITの安全性を示す一つの指標になっています。

損益計算書は、ある決算期間の損益状況を示しています。貸借対照表がある時点での資産および負債の一覧だとすると、損益計算書はその増減のプロセスを示すものだと言えるでしょう。

こちらもNBFの第12期（平成19年1月1日～平成19年6月30日）の損益計算書を参照しながら、その詳細から分配金算出の流れまで見ていきます。

	科目	金額	比率
	賃貸事業収入等 ・賃貸事業収入（家賃、共益費など） ・その他賃貸事業収入（駐車場使用料、施設使用料など）	26,640	100.0％
	賃貸事業費用 （オフィスマネジメントフィー、建物管理委託費、水道光熱費、公租公課、減価償却費など）	13,323	50.0％
	資産運用報酬	977	3.7％
	販売費及び一般管理費	228	0.9％
	営業利益	12,111	45.5％
	営業外損益	▲2,048	▲7.7％
	経常利益	10,063	37.8％
	法人税等	0	0.0％
	当期純利益	10,062	37.8％

「賃貸事業収入等（1）」は、いわゆる営業収益のことです。大半は月々の賃料収入ですが、不動産の売却があった場合には、その収益もプラスされます。

この賃貸事業収入等から、さまざまな費用を差し引いていきます。まず、オフィスマネジメントフィー、管理委託費、公租公課を含む「賃貸事業費用（2）」、さらに「資産運用報酬（アセットマネジメントフィー）（3）」、その他経費などを引いた金額が「営業利益（4）」となります。

さらに、借入金の利息などの「営業外損益（5）（マイナス）」を差し引いた額が「経常利益（6）」です。通常の株式会社ではここから法人税などが課税されますが、J-REITは利益の90％以上を投資主に分配すれば実質上そのほとんどは課税されません。そのため「法人税等（7）」は「0百万円」になっています。

最終的に、この期の「当期純利益（8）」は100億6200万円となっています。これがそのまま分配金となり、発行済投資口数で割った19,809円が、1口当たりの分配金になるのです。

貸借対照表の説明で、LTVがJ-REITの安全性を示す指標の一つと述べました。LTVは、リスクや分配金にも影響する指標であるため、もう少し詳しくご説明しましょう。

J-REITは不動産を購入するための資金を、投資口の発行と借入金・投資法人債の発行によって調達します。J-REITのある時点での総資産に占める借入金等（NBFの場合には有利子負債残高＋運用敷金相当額）の割合はLTVと呼ばれ、次のような式で表すことができます。

LTV=借入金等／総資産

つまり借入金等の割合が大きいほど、LTVの値も高くなります。ここで注意したいのが、一般的にはLTVが高いと分配金が高くなる傾向があるということです。例えば総資産100円が10円の利益をもたらすと仮定します。自己資本を100円だけ持っている場合、そのまま100円の総資産に投資をすると10円の利益が得られます。一方100円の自己資本に加えて400円の借入金（100円に対する利息は6％とします）を導入すると総資産は500円となります。500円の総資産からは50円の利益が得られ、400円の借入金に対する利払は24円なので、利益は26円となります。いわゆる借入金をテコにしたレバレッジ効果であり、同じ自己資本100円でも利益は増えることとなります。

しかしハイリターンにはハイリスクも付いて回ります。上記は低金利時の傾向であって、ひとたび金利が上昇すると、今度は借入金の利息によって赤字（＝分配金ゼロ）になる危険性もあります。そのため多くのJ-REITでは、通常時のLTVを40～50％程度、物件購入前の一時的な借入金増大時でも60％以下の水準に抑えているようです。