それではJ-REITの仕組みについて詳しく見てみましょう。
現在上場しているJ-REITは「投資法人」という形態をとっています。投資法人とは、法人格のある形態として、主に不動産に対して投資、運用を行うことを目的としています。

具体的な投資の流れを見ると、まず投資法人は1口数十万～数百万円程度の投資証券を発行します。発行した投資証券は、証券取引所を通じて投資家間で自由に売買されます。投資法人は主に投資証券、投資法人債の発行と借入金によって、複数の不動産を購入・運営し、また必要に応じて物件を売却することもあります。そしてテナント入居者から得られる賃料および売却収益が投資法人の収益となり、不動産の維持・管理費用や金利などを支払った後に残った利益が投資家に分配されます。

投資法人は、不動産の運用などを目的とした、いわば「器」です。それ以外の業務を行うことはできません。こうした決まりは、投資家から集めた投資資金を明確に分別管理するための法律上のルールです。また、投資法人は役員を置くだけで、従業員を雇用することも認められていません。したがって、実際のJ-REITの運用をすべて外部に委託しています。

J-REITの運用上、もっとも重要な委託先が、投資信託委託会社（運用会社）です。ちょうど株式投資信託にも、信託という器があり、実際の運用は投信会社が手掛けるのに似ています。J-REITでは、これを運用会社が行います。つまり運用会社は、投資家から集めた資金をいかに効率よく運用するかという役割を担っています。

運用会社の運用計画に基づいて、資産としての不動産の価値を高め、いかに効率よく運用するかという役割を担うのが、プロパティマネジメント会社です。日々のメンテナンスなどの建物管理と、ビルの稼働率を上げるためのテナント管理の２つが主要業務になります。