ミドルリスク・ミドルリターン、比較的安定した投資商品であるJ-REITですが、成長性も併せ持っています。J-REITの成長戦略である、「内部成長」と「外部成長」について確認してみましょう。

内部成長とは、すでに所有している物件による成長です。具体的には次のような成長戦略になります。

賃料単価や稼働率の引き上げは、どちらかと言えば不動産マーケットが好調な時期に望める成長戦略です。例えばオフィスマーケットについてみると、現在、日本経済の回復とともに特に東京を中心とした企業のオフィスニーズは高く、内部成長による収益性の向上が見込めます。

外部成長は、新規に不動産を取得することで、資産規模（取得価格の合計）を拡大し、利益を増やす成長戦略です。資産規模の拡大によって、次のようなメリットが生まれます。

内部成長の拡大は収益性の成長であるのに対し、外部成長は規模の成長です。資産を拡大できる限り、外部成長が期待できます。不動産マーケットが不調なときでさえも、比較的少ないコストで物件を取得できることから、外部成長を持続することができます。

ただ、不動産マーケットが好調なときには物件の取得競争が激しくなるため、竣工前の早い段階で売買契約を締結する「開発型物件」を手掛けるなど、外部成長には不動産投資会社として高いノウハウが求められます。もちろん、不動産マーケット好調時は内部成長も期待できます。

このように、J-REITは内部成長と外部成長を組み合わせることで、継続的な成長を目指しているのです。